Jak określać wysokość szkody w sprawach budowlanych? – ważna dla praktyki uchwała Sądu Najwyższego | Co do zasady

Siedmioosobowy skład sędziów Izby Cywilnej Sądu Najwyższego 14 maja 2026 r. podjął uchwałę w sprawie III CZP 25/25, zgodnie z którą wysokość odszkodowania za nienależyte wykonanie umowy o roboty budowlane nie może być automatycznie wyznaczana przez koszty potrzebne do usunięcia wad. Kwestia ta wyłoniła się w toku sporu między podmiotami gospodarczymi, który dotyczył zwrotu nakładów na naprawę izolacji termicznej budynku.

Opis sprawy

Sąd Apelacyjny w Szczecinie skierował do trzyosobowego składu Sądu Najwyższego następujące zagadnienie prawne: czy odszkodowanie za szkodę będącą skutkiem nienależytego wykonania umowy o roboty budowlane może być ustalone w świetle art. 471 k.c. w zw. z art. 363 k.c. i z art. 361 § 2 k.c. jako równowartość nieponiesionych przez wierzyciela kosztów czynności celowych dla usunięcia wad świadczenia wykonawcy, lecz niewykonanych w dacie zamknięcia rozprawy? Sprawa została skierowana do składu siedmioosobowego.

Sąd Najwyższy uznał, że odszkodowania za wadliwe wykonanie umowy o roboty budowlane nie należy mechanicznie utożsamiać z przewidywanymi kosztami naprawienia usterek. Jest to znacząca zmiana z punktu widzenia praktyki rynku budowlanego, ponieważ przez wiele lat podstawowym dowodem służącym wykazaniu wysokości roszczenia był kosztorys planowanych prac.

Spór dotyczył nieprawidłowo wykonanych robót budowlanych w zakresie izolacji fundamentów. Powód żądał odszkodowania obliczonego na podstawie wyceny przyszłych prac naprawczych. Pozwany wykonawca podnosił natomiast, że hipotetyczny koszt naprawy nie stanowi jeszcze rzeczywistej straty majątkowej inwestora. Istota problemu sprowadzała się do pytania, czy inwestor może domagać się od wykonawcy zapłaty sumy odpowiadającej kosztom usunięcia wad, mimo że prace naprawcze nie zostały jeszcze przeprowadzone, a wydatki nie zostały faktycznie poniesione.

Metody obliczania wysokości szkody

Sąd Najwyższy wskazał, że zarówno w piśmiennictwie, jak i w orzecznictwie funkcjonują dwie metody określania rozmiaru szkody.

• Tradycyjna metoda dyferencyjna polega na porównaniu stanu majątku poszkodowanego – w szczególności konkretnego składnika majątkowego – przed zdarzeniem wywołującym szkodę i po tym zdarzeniu. W przypadku odpowiedzialności kontraktowej za wadę rzeczy porównuje się wartość rzeczy w stanie faktycznym z wartością, jaką miałaby ona, gdyby była wolna od wad.
• Alternatywna metoda kosztorysowa zmierza natomiast do ustalenia przewidywanej, jeszcze nieponiesionej przez poszkodowanego kwoty niezbędnej do naprawienia rzeczy i przywrócenia jej do stanu zgodnego z umową. Ta metoda jest popularna np. w szkodach komunikacyjnych (naprawa pojazdu).

Sąd Najwyższy stwierdził, że samo sporządzenie szacunku kosztów przyszłej naprawy nie jest wystarczające do określenia wysokości szkody. Podkreślił przy tym, że odszkodowanie powinno odzwierciedlać rzeczywisty uszczerbek w majątku poszkodowanego, co oznacza konieczność wykazania, że stwierdzona wada spowodowała konkretną stratę ekonomiczną. Sąd Najwyższy zwrócił uwagę, że automatyczne stosowanie metody kosztorysowej może prowadzić do sytuacji, w której zasądzona kwota przekracza faktyczny rozmiar szkody, co mogłoby skutkować nieuzasadnionym wzbogaceniem inwestora.

Skutki dla praktyki

Dla wykonawców uchwała może stanowić podstawę obrony w sporach dotyczących roszczeń uznanych za wygórowane, opartych wyłącznie na szacunkowych kosztach przyszłych napraw. Nie oznacza to jednak ograniczenia zakresu odpowiedzialności za wadliwe wykonanie robót –jeżeli inwestor udowodni wystąpienie rzeczywistej szkody, wykonawca nadal może ponosić pełną odpowiedzialność finansową.

Inwestorzy będą musieli staranniej dokumentować skutki wad budowlanych i wykazywać, w jaki konkretny sposób wpłynęły one na ich sytuację majątkową. Samo przedstawienie kosztorysu robót naprawczych może okazać się niewystarczające dla skutecznego dochodzenia roszczenia.

Stanowisko Sądu Najwyższego wpłynie prawdopodobnie na sposób formułowania opinii przez biegłych sądowych oraz na podejście pełnomocników procesowych przy konstruowaniu pozwów w sprawach budowlanych. Częściej stosowana może być metoda dyferencyjna, co nie oznacza jednak całkowitego wyłączenia z praktyki metody kosztorysowej – w szczególności, gdy szkoda może być naprawiona.

Zastosowanie metod kalkulacji szkody

Uchwała Sądu Najwyższego zmienia praktykę orzeczniczą. Sąd Najwyższy jednoznacznie odrzucił uproszczony schemat myślenia, wedle którego szkoda jest równoznaczna z kosztem naprawy.

Metoda ustalania wysokości szkody zależy od jej charakteru. Gdy szkoda ma postać definitywną – a więc gdy naprawa jest niemożliwa, ekonomicznie nieuzasadniona lub gdy poszkodowany nie zamierza jej dokonać – właściwe jest zastosowanie metody dyferencyjnej, czyli porównanie wartości majątku przed szkodą i po szkodzie. Zastosowanie w takich przypadkach metody kosztorysowej groziłoby nieuzasadnionym wzbogaceniem poszkodowanego, który zachowałby efekty wykonanych prac i jednocześnie uzyskałby równowartość kosztów ich naprawy.

Inaczej przedstawia się sytuacja, gdy szkoda nie ma charakteru definitywnego i faktyczne usunięcie wady jest niezbędne do zaspokojenia uzasadnionego interesu poszkodowanego. W tych przypadkach sprawdzi się metoda kosztorysowa.

Najtrudniejsze są jednak przypadki pośrednie, w których można korzystać z rzeczy pomimo istnienia wady, a konieczność jej usunięcia nie jest przesądzona. W takich sytuacjach wybór metody pozostaje niejednoznaczny i powinien być uzależniony m.in. od tego, czy poszkodowany faktycznie dąży do naprawienia usterki. Granicą dopuszczalności metody kosztorysowej jest ekonomiczna zasadność naprawy – jeśli jej koszty byłyby nadmierne, nie powinny stanowić podstawy obliczenia odszkodowania.

Agata Jóźwiak, radca prawny, praktyka postępowań sądowych i arbitrażowych kancelarii Wardyński i Wspólnicy